自打响一线城市“认房不认贷”第一枪后,广州又一次走在前列,成为首个限购政策放宽的一线城市。
9月20日晚间,广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,通知提出调整住房限购政策实施区域范围,将核心限购区域的非户籍人口首套房购置纳税/社保年限从5年缩短至2年,同时对部分区域二手房增值税免征期“5年改2年”。
具体来看,《通知》提出,将本市住房限购政策调整为,在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的,本市户籍居民家庭限购2套住房;非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,限购1套住房。
此外,将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
《通知》还提出加大保障性住房建设和供给,大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平,完善户籍家庭公共租赁住房保障方式;支持各类市场主体积极参与,多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房;建立健全配售的保障性住房体系,稳慎有序开展规划建设。
本次《通知》自印发之日起施行,原有政策与本次通知不一致的,以本次通知为准。
e公司记者对比此前广州市限购政策情况发现,此前仍有限购要求的黄埔、花都、番禺和白云部分地段(江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇),在本次政策调整后已没有限购要求,换言之,这些区域的限购政策已经放开。
针对这一政策调整,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向证券时报·e公司记者表示,在新的房地产形势下,不管是供求关系,房地产前景和房价预期,还是买房行为,都发生了重大变化。“这不是周期性的变化,而是趋势性的变化。因此,过去以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策都不再适用了,都要退出了。”
李宇嘉指出,广州本次对住房供应弹性小、就业集中、需求大的中心四区(天河、越秀、海珠、荔湾),以及通勤便利、新广州人置业的次外围区白云、番禺的部分区域坚持保留限购政策,体现了有作为有所不为的导向。此外,旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙,尽管近年来房地产市场下行很快,去年销售量下跌幅度较大,但同样坚持限购,去房地产依赖,为产业和人才集聚创造条件。
对于二手房增值税免征期“5改2”,以及非户籍人口首套房购置纳税/社保年限“5改2”,李宇嘉认为,此举旨在促进商品房流通和循环,更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州市的诉求。
“目前,各大城市住房需求转向改善型需求,广州市换房需求也比较突出,但同时,广州市外来人口规模大,数量超过1000万,刚需规模也较大,呈现出刚需和改善齐头并进的态势。近期,二手房挂牌量快速上升,交易周期明显拉长,价格明显下跌,也导致预期开始悲观,反过来又导致市场下行。7-8月份,70城中广州市二手住房价格指数跌幅居前。增值税免征期‘5改2’的目的,就是为了降低交易环节成本,促进卖一买一的顺畅,既满足刚需,也疏通换房需求,确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。”
值得一提的是,在本次政策优化调整前,广州此前已经进行了多轮政策优化。先是在今年7月对中心7城区放宽入户门槛,大专学历即可入户;此后于8月30日率先落地“认房不认贷”政策;9月8日起,广州在调整优化差别化住房信贷政策上又有新的突破。
不过,据合富研究院统计的数据显示,8月底新政以来的三周,广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%、6%、-6%;而中指研究院调查的数据显示,新政之后,广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京上海。
就在近期,证券时报·e公司记者也对广州楼市进行了实地探访,(详情见《》)记者在探访中了解到,目前看房的人确实较此前多了起来,楼市的关注度出现回温,但成交量增长尚不明显。中介人士认为,市场不会一下子爆发增长起来,应该是一个逐步回暖的过程。
基于此,李宇嘉认为,广州迫切需要发布新的政策以提振市场情绪,避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环,缓解过快下行的局面,防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。因此,此次一揽子政策更意在托底,稳定市场情绪,避免大幅下行,预计年内剩余3个月,广州商品房市场将从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。
广州市社科院经济研究所所长、广州市和广东省房地产协会专家委副主任欧江波表示,这次出台的放松“限购限外”政策,属于行政管制政策的放松,是直接的、实质性的,是非常重要、必要和及时的,相信对市场一定能够起到很好的提振和促进作用。作为国家中心城市和一线城市,广州房地产市场的平稳健康发展,也会对国内其他二三四城市起到很好的示范和带动作用。因此,广州这次政策优化调整可谓意义重大,值得高度肯定。