（1）、经济适用房
1998年，房改之前北京有好几十种房屋类型，房改之后，通过一定手续，缴纳一定的费用，就可以统一为商品房。可自由上市交易。这此改革，对中国的房地产市场的发展可以用空前来形容。
1998年房改
现在市场上以商品房为主。各个城市的这几年调控，名誉是为了调控房价，保障所有人的居住条件的改善。也是出来一些政策性住房。例如：经济适用房、两限房、军产房、廉租房等等。其中大家口中说的最多是回迁房，就是“经济适用房”，这种房子也是市场上最多的政策性住房。那这些房子可以交易吗？--“可以”。
市场上更多的是二类经济适用房。北京最大的经济适用房社区是哪里呢？--天通苑，在大家的眼中，保障房应该是，小户型，紧凑型，密集型位置。但是这里的保障房面积都不小，尤其是顶复式最为出名，也是各路大V们推荐的地方。这里的顶复我也很喜欢。二百多平米（这种保障房感觉怎么也不像是给需要保障的人住的-大家都懂的，我就不说了）。
回迁房大家会提出下列问题：
第一，居住的人群杂乱（确实存在，这个就需要你去研究了，还是有好多相对好的，北京的房价已经给你过滤了一波人了）。
第二，整体居住体验差（住领导的小区，会好多，需要大家去发现）。
第三，小区物业服务差（这个需要对比，相对好的还是不少，特别疫情过后，基本都能实现封闭管理了）。
第四，房子出租转卖难（你看看市区的，还是一房难求啊，金城华庭也叫王府仓胡同10号院（金融街），单价20W，总价2000W左右的回迁房，18年次新，两居出租（77-98平米）：2.2W/月。大家会说你抬杠，就选最贵的，那咱们说一下，和泓四季的主力户型的南向两居，基本买不到，大家也可以把他作为楼市热与不热的对比物）。
金城华庭
第五，房产证下证时间晚（这个确实晚，导致入住好几年才能交易，也导致有好多倒腾没房本的回迁房贩子）
....!
下面再详细说一下吧。
（2）房屋质量会不会打折
其实在98年房改之前，咱们住的房子都是政策性质的房子，都是类似经济适用房之类的房子，你说这些房子能不能住呢。十年，二十年之后，就和三环内的老房子相类似，现在的豪宅，好的物业，就相当于是三环内现在还是属于强势单位的之前分的房子（例如：发改委福利分房社区，甚至一些机关社区，特别是还有领导们住的小区）。现在去看看，基本和周边的房子差距在缩小。
大家印象中的经适房
政策性住房在大家眼中就是质量很差，经常漏水、管理很差，维权不断，....。真实情况是这样吗？
经济适用房，没有土地拍卖环节，之前也基本是指定开发商，主要是本地的或者本区域的开发商来建设。北京金隅在北京建设了好多经适房、两限房、自住房、廉租房、公租房等等（专门的保障房开发企业，其背后是北京市国有资本控股的），东南西北都有（金隅泰和园、金隅丽景园、金隅滨和园等等），大家上网一搜一大堆，甚至我一度怀疑，这个小区名字只要带金隅两字的，我第一感觉就是经济适用房。前段时间金隅拍了一块商品房住宅用地，大家都带着疑问的眼光，怀疑它会不会修建成经济适用房的品质。
金隅滨和园（一类经济适用房）
还有就是各个小区域的开发商-田村的大苑天地房地产开发有限公司。大兴--兴创房地产开发公司等等。好多房子一部分是给拆迁群体，一部分是政府机关人员福利分房（能交易的福利房，这么好的事情，一般单位是没有的。现在公务员，军队等群体的单位福利分房是不能上市交易的）。还有一部分是其他群体（单位分房，托关系购入等等）。你说质量怎么样，一般居住还是没问题的，大家看房的时候，可以仔细看看，甚至有一些楼栋是区别对待的。所以买房的时候要了解清楚背后的情况，看看有没有比别的升值的利好在里面。有一些管理还是不错的（例如：和泓四季，下一篇我详细写一下这个小区）。
和泓四季
总之：经济适用房，要豪华那是基本没有，但是满足居住还是没问题的。基本的一些还是会配置的，特别是住上一些关系户，那管理相应会好一些。正因为众所周知的原因，一般会比周边的商品房便宜。但是随着时间的推移，只要管理相差不大，建筑没有硬伤，未来的趋势就是无限接近。经济适用房里也有好的，也有差的，就靠大家多现场看房，看细节，基本都能推断出10年以后的样子。
（3）无房本可以买吗
去年底爆出的深圳回迁房骗局
经济适用房的房本一般下的比较慢。有一些房子由于当时修建的时候缺少各种材料，导致十几年过去了还没有把房本办理下来。例如：常青园。但是现在基本都规范化了，手续不全都不能开工的。现在的经济适用房的房本会比普通商品房慢一点，但是比之前快多了。基本在2-5年就下来了。
大家会问，房本没下来，直接签合同购买可以吗？我的建议是不是不可以，是你要考虑好后面的事情你能不能处理的了。别光想着便宜。
1、房本由于各种原因，一直没下来，你就只有居住了，其它的什么也干不了，并且时间拖得越久，相同的方法就更难卖出（买卖、抵押，上学、落户等比较麻烦）。
2、房本下来了，但是房产升值后，之前卖主反悔。你虽然可以在法律上打赢官司，但是结论就是要不退钱，要不腾房。这也算一种药单了。
方案一：退钱--顶多就是付点这几年的银行利息，你绝对属于输家，那钱还不一定能快速拿到。
方案二：腾房--法院支持你去强制过户，这种情况，你基本上算是遇到的是当地泼皮，他已经决定和你打持久战了。他再弄个老人，签个二十年的长租合同，即使你收了房，整天来骚扰你，让你补钱。反正麻烦事情就是一堆。
3、你就是专门做这种生意的，那就无所谓，把这些调查清楚了，想好后续的应对方案，即使损失了，你也能承担得起，再去下手买吧。折价也得算清楚的。
结论：你要想清楚上面的问题，你能接受或者应对，那可以。
房本算是一个保障
（4）有房本注意什么
前提：有房本。
我们常遇到的经济适用房基本就是：一类经济适用房和二类经济适用房。
现在市场上大部分是二类经济适用房，少量一类经济适用房。
一类房本满五年才可交易。需要补交综合地价款。这个买房的时候大家注意一下，这些都是你的买房综合成本， 其它就和正常买商品房相一致。
二类经济适用房，要缴纳按照网签的的3%的土地出让金。其他的手续就和普通的商品房相一致。
总之：主要要交的税和费比商品房多，你要算综合成本。
总结
根据这些特点：回迁房大部分是二类经济适用房。由于下产证的时间比较长，等了几年终于下产证了，并且好多都是家里好几套房的，拿出来销售的意愿比较强。这种房子由于税费和土地出让金的存在，因此这类房产更适合全款购买客户群体。更适合投资购买。
理由1、全款可以把网签价写低，节省一大部分的土地出让金和各种税费。（因为这些费用的缴纳比例都是按照网签价格来计算的。不是成交价格计算）。
理由2、全款的优势是更符合着急出售房产的人群。这样更有利于价格谈判。
理由3、贷款购买，一般为了多贷款，把网签价格写高，导致税费上来，按照买房人的支付总价原则，这是非常不划算的。这也挡住了大部分的购买群体。这样也导致与周边的商品房拉开了差价（好多人以为经适房便宜，品质是其中一部分原因，但对于北京市场，价格这么贵的地方，全款购买的条件才是更大的原因）。
理由4、由于大部分的经济适用房都是户型比较紧凑型，因此更适合刚需群体购买，但是这个全款的特征，相当于把大部分的刚需客挡在门外（刚需特征：低首付，年轻、贷款资质好，需要多贷款）。这也是能在经适房交易中捡漏的机会。
理由5、经适房交易一次，后面就是普通商品房，并且都是刚需户型，特别是近几年的经适房，户型还是不错的。相对较小的资金量，未来市场流通性更好，这也是更适合投资的标的。
总之：关键看被低估的价格，经济适用房适合全款购买，更适合投资。适合做资产配置的护卫舰，而不是属于资产配置中的航母级别。
重要事情说三遍
真实的价格差距
真是的价格差距
真实的价格差距
